Derzeit sind viele Gastronomen und Hoteliers verunsichert und wissen nicht, ob Sie eine Reduktion Ihres Mietzinses fordern können. Ob die Reduktion der Miete möglich ist, hängt von vielen Faktoren ab und ist jeweils im Einzelfall zu prüfen.
Geschäftslokal ist überhaupt nicht mehr nutzbar
Gemäß §1104 und § 1105 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) entfällt die Verpflichtung zur Bezahlung des Mietzinses, wenn das Bestandsobjekt wegen außerordentlicher Zufälle (z. B. Seuche etc.) nicht gebraucht oder genutzt werden kann.
Außergewöhnliche Zufälle sind laut Rechtsprechung elementare Ereignisse, die einen größeren Personenkreis treffen und vom Menschen nicht beherrschbar sind. Bei der derzeitigen Covid-19 Situation handelt es sich in der Regel um derartige außerordentliche Zustände.
Geschäftslokal ist eingeschränkt nutzbar
Ist der Gebrauch des Bestandsobjekts weiterhin eingeschränkt möglich (etwa als Lager), kann die Miete entsprechend angepasst und reduziert werden. In den meisten Fällen wird eine solche beschränkte Nutzbarkeit gegeben sein. Bei der Prüfung kommt es aber auf den Vertragszweck an.
Eine Mietzinsminderung tritt zwar in erster Linie bei einem mangelhaften Objekt ein, sie ist aber auch bei sonstigen Beeinträchtigungen des Gebrauchsrechts möglich.
Ob bzw. in welcher konkreten Höhe eine Minderung des Mietzinses gerechtfertigt ist, muss im Einzelfall geprüft werden.
Das gilt es jetzt zu beachten:
- Prüfen Sie, welcher Verwendungszweck im Vertrag festgehalten wurde
- Kontrollieren Sie, ob sich im Mietvertrag spezielle Klauseln z. B. zur Haftungsüberwälzung oder Haftungsausschlüsse befinden
- Nehmen Sie sobald als möglich, Kontakt zum Vermieter auf und versuchen Sie, sich zu einigen
- Falls eine Einigung (Reduzierung oder Stundung) getroffen wird, halten Sie die Vereinbarung auf jeden Fall schriftlich (!) fest. Ob Sie sich hier auch (alternativ) auf einen „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ gestützt werden kann, ist aus heutiger Sicht juristisch noch umstritten.
Achtung: Bitte reduzieren Sie die Mietzinszahlung nicht eigenmächtig. Im Zweifel sollten Sie die Miete unter „Vorbehalt der rechtlichen Prüfung und Rückforderung“ in voller Höhe bezahlen. Im schlimmsten Fall droht Ihnen sonst eine Zins- oder Räumungsklage, die hohe Kosten verursachen kann.
Vieles derzeit rechtlich noch unklar
Die derzeitige Situation ist auch für den Gesetzgeber und die Juristen neu. Bei einigen zurzeit noch gültigen Rechtsprechungen wird sich zeigen, ob diese in späterer Folge abgewandelt werden.
Ein Beispiel dafür sind die §§1104 und 1105 ABGB. Diese enthalten Regelungen der Gefahrtragung und sind vertraglich abänderbar – soweit nicht der Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes anwendbar ist (siehe § 7 MRG).
In der bisherigen Lehre und Rechtsprechung hatten diese Regelungen wenig Bedeutung für den Mieter und die Mietzinsbefreiung oder -minderung. Für die Minderung der Miete reichte bislang § 1096 Absatz 1 Satz 2 ABGB – normale Mietzinsminderung bei Unbrauchbarkeit – aus.
§§1104 und 1105 ABGB waren eher wichtig für die Durchbrechung der Erhaltung- und Wiederbeschaffungspflicht durch den Vermieter.
Es gilt abzuwarten, ob sich die bisher übliche Rechtsprechung durch die derzeitige Situation ändern wird.
Haben Sie noch weitere Fragen zum Thema Mietzinsminderung? Dann lesen Sie unseren Rechtstipp von unserem D.A.S. Partneranwalt.