OGH verbietet Ausmalpflicht für Mieter

Im Jänner 1999 mietet Frau F. eine neue Wohnung an: Stolze ATS 14.476 Brutto-Monatsmiete werden vereinbart, für eine Wohnung, in der sich noch stoffummantelte Elekroinstallationen befinden.

Im von der Vermieterin verfassten Mietvertrag verpflichtet sich Frau F. nicht nur dazu, die Wohnung auf eigene Kosten zu erhalten und allfällige Beschädigungen unverzüglich zu beheben, sondern auch nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung neu auszumalen.

Nach Anmietung der Wohnung lässt Frau F. nicht nur neue Leitungen legen, sie sorgt auch für einen neuen Parkett- und Teppichboden, sowie neue Zargen und Türen. Zum Schluss lässt sie die Wohnung neu ausmalen.

8 Jahre später zieht Frau F. aus der Wohnung aus und übergibt diese insgesamt in einem sauberen, gebrauchten, jedoch nicht neu ausgemalten Zustand, wie er der Verwendung nach acht Jahren entspricht.

Die Vermieterin klagt nun die Kosten für das Neuausmalen ein. Frau F. wendet die Sittenwidrigkeit der entsprechenden Verpflichtung im Mietvertrag ein.

Alle drei Instanzen geben Frau F. Recht: Schon nach dem ABGB sind Bestandsobjekte in dem Zustand zurückzustellen, in dem sie übernommen wurden, jedoch mit den Verschlechterungen, die sich aus der gewöhnlichen Abnützung ergeben. Dies wird auch durch den zu zahlenden Mietzins abgegolten.

Die im vom Vermieter verfassten Mietvertrag enthaltene Verpflichtung, das Mietobjekt neu ausgemalt zurückzustellen, benachteiligt den Mieter gröblich und verstößt somit gegen die guten Sitten.

Anmerkung: diese Entscheidung ist nur für den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes relevant.
6 Ob 104/09a, 18.09.2009