Der Sommer naht. Sie haben für sich und Ihre Familie und/oder Ihre Freunde ein Ferienhaus z. B. in der Toskana gebucht. Die Fotos des Hauses im Internet sind traumhaft; das Haus ist ein wahres "Schmuckkästchen". Die Lage ist ideal, die Entfernung zum Strand gering, der Pool macht Lust darauf, die Tage dort zu verbringen. Sie freuen sich auf ein, zwei unbeschwerte Wochen.
Aber erstens kommt es anders, zweitens als man denkt:
Die Duschen sind dreckig und schimmelig, der Geschirrspüler funktioniert nicht, der Strand ist nur mit dem Auto in einer vernünftigen Zeit zu erreichen, die Matratzen sind durchgelegen, das Poolwasser ist "gebrochen" und aus der Beschreibung ging nicht hervor, dass sie keineswegs "alleine" mit Ihrer Familie und Freunden sind, denn der Außenbereich ist zur Gemeinschaftsnutzung mit anderen Häusern vorgesehen.
Ihre Rechte als Direktbucher von Ferienunterkünften
Unterschied Pauschalreise - besondere Beherbergungsverhältnisse, Reisevertragsrecht - Beherbergungsvertrag
- Pauschalreise
Als Pauschalreise bezeichnet man eine Reise, bei der ein Reiseveranstalter eine Gesamtheit von Reiseleistungen zu einem einheitlichen Gesamtpreis anbietet und im eigenen Namen erbringt. Art. 2 der EU-Richtlinie 90/314/EWG vom 13. Juli 1990 enthält folgende Definition der Pauschalreise:
"Die im Voraus festgelegte Verbindung von mindestens zwei der folgenden Dienstleistungen, die zu einem Gesamtpreis verkauft oder zum Verkauf angeboten wird, wenn diese Leistung länger als 24 Stunden dauert oder eine Übernachtung einschließt:
- Beförderung
- Unterbringung
- andere touristische Dienstleistungen, die nicht Nebenleistungen von Beförderung oder Unterbringung sind und einen beträchtlichen Teil der Gesamtleistung ausmachen."
Auf Pauschalreisen kommt Reisevertragsrecht zur Anwendung.
2. Ferienunterkunft/Hotelzimmer vom Reiseveranstalter
Wenn Sie von einem Reiseveranstalter oder einer entsprechenden Agentur als deren eigene Leistung über einen Katalog oder das Internet ein/e Ferienhaus/-wohnung oder ein Hotelzimmer "anmieten", kommt – obwohl nur eine Reiseleistung vorliegt – analog ebenfalls Reisevertragsrecht zur Anwendung.
3. Vermietung durch den Eigentümer
Mieten Sie hingegen ein/e Ferienhaus/-wohnung direkt vom Eigentümer oder Hotelier an liegt ein Beherbergungsvertrag vor, mit dem Sie eine direkte vertragliche Beziehung zum Vermieter der Ferienunterkunft eingehen.
Der Beherbergungsvertrag ist ein gemischter Vertrag, der v.a. Elemente des Mietrechts, aber auch jene des Kauf-, Dienst-, Werk- und Verwahrungsvertrages enthält. Dies gilt auch, wenn Ihnen neben der Überlassung des Zimmers/Hauses weiteren Nebenleistungen wie z. B. Verpflegung geboten werden.
Mangelhafte Leistungen bei Beherbergungsverträgen
Was versteht man unter "mangelhaften Leistungen"?
Die Verpflichtung des Vermieters besteht darin, dem Mieter die Unterkunft zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen. Mängel sind daher immer dann anzunehmen, wenn es sich um Fehler des Zimmers/Hauses oder um das Fehlen zugesicherter Eigenschaften handelt.
Ein Fehler liegt immer dann vor, wenn die Tauglichkeit der Unterkunft zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder deutlich gemindert ist, wobei es nicht darauf ankommt, ob der Fehler vom Vermieter beherrschbar oder behebbar ist. Ein unerheblicher Fehler ist jedoch als bloße Unannehmlichkeit hinzunehmen.
Als Zusicherung ist jede vertraglich bindende Erklärung anzunehmen, die über die bloße Angabe der Unterkunft und deren Verwendungszweck hinausgeht, wie z. B. Einrichtungen (Mindestausstattung, Funktionsfähigkeit der Einrichtungsgegenstände, Sauna, Schwimmbad, Sporteinrichtungen, etc.), Kategorie, Meerblick, etc.
Rechte und Pflichten des Individualreisenden
Anzeigepflicht
Als Gast haben Sie primär einen Erfüllungsanspruch auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Sobald Ihnen ein Mangel bekannt wird, müssen Sie diesen beim Vermieter unverzüglich rügen (aus Beweisgründen am besten schriftlich mit Empfangsbestätigung oder per Einschreiben/Rückschein!) und gleichzeitig klarstellen, dass Sie die gemietete Unterkunft zwar zunächst nutzen möchten, sich aber die Geltendmachung Ihrer Rechte vorbehalten (Sie werden nämlich selbst wenn es sich um eine mangelhafte Unterkunft handelt, möglicherweise nicht "auf die Schnelle" ein Ersatzquartier finden, insbesondere nicht in der Hauptreisezeit).
Nur bei ordnungsgemäßer Anzeige der Mängel gegenüber dem Vermieter besteht auch nach der Rückkehr aus dem Urlaub noch die Möglichkeit, Minderungsansprüche beim Vermieter geltend zu machen
Preisminderung
Das Recht zur Minderung ergibt sich aus dem Gesetz - d.h. der Zimmer-/Hauspreis reduziert sich "automatisch" - und besteht unabhängig vom Verschulden des Vermieters. Die Höhe der Minderung hängt von der Schwere und Dauer des Mangels ab und kann bis zur Befreiung des Mietzinses gehen.
Hinsichtlich der Minderungsquoten können jene des Reisevertragsrechts herangezogen werden (vgl. "Frankfurter Tabelle", "Wiener Tabelle"), wobei diese in der Regel vom Gesamtreisepreis ausgehen und daher nicht "1:1 und ungeprüft" übernommen werden dürfen.
Schadenersatz
Entsteht Ihnen ein Schaden, der über die bloße Einschränkung der Nutzung der Unterkunft hinausgeht, können Sie neben der Preisminderung Schadenersatz begehren.
Im Gegensatz zum Reisevertragsrecht können Sie jedoch keinen Schadensersatz wegen nutzlos aufgewendeter Urlaubszeit geltend machen, da der Vermieter nicht die Gestaltung des Urlaubs versprochen hat!
Kündigung
Neben dem Recht auf Preisminderung und Schadenersatz haben Sie auch ein Kündigungsrecht.
Behauptungs- und Beweislast
Als Gast müssen Sie das Vorliegen des Mangels und die Beeinträchtigung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beweisen; hingegen trifft den Vermieter die Beweislast für die Unerheblichkeit der Minderung.
Im Falle des Schadenersatzes müssen Sie die Voraussetzungen des Anspruchs beweisen; der Vermieter muss hingegen darlegen, dass er versucht hat, den Mangel zu beseitigen und ihn kein Vorwurf trifft.
Anzuwendendes Recht und Gerichtsstand bei Beherbergungsverträgen
In der Regel ist auf solche Verträge das Recht jenes Staates anzuwenden, in dem die vertragliche Hauptleistung erfolgt, also das Zurverfügungstellen der Ferienwohnung oder des Ferienhauses. Mieten Sie daher beispielsweise ein Haus in der Toskana, kommt italienisches Recht zur Anwendung, sofern keine ausdrückliche Rechtswahl getroffen wurde.
Etwaige Minderungsansprüche wegen eines Reisemangels müssten also im Ausland nach ausländischem Recht geltend gemacht werden. Etwas anderes gilt im Einzelfall nur, wenn der ausländische Anbieter in Österreich für seine Leistung wirbt (was immer dann der Fall sein wird, wenn Sie über eine interaktive Website des Anbieters buchen) und der Vertrag in Österreich oder ausdrücklich auf der Grundlage österreichischen Rechts geschlossen wurde.
