Miete

Für schriftliche Mietverträge gibt es keinen gesetzlich vorgeschriebenen Standardtext. Die in der Praxis häufig verwendeten Vordrucke können daher durch Streichungen und Zusätze abgeändert werden. Auf einen mündlich abgeschlossenen Vertrag sollten Sie sich nicht einlassen.

Vorausgesetzt die Wohnung unterliegt dem Mietrechtsgesetz, steht Ihnen bei Auszug aus der Wohnung ein Investionskostenersatz zu.
Dies gilt, wenn:
 
  • die Investitionen ersatzfähig sind (gesetzlich vorgegeben - z.B. Umgestaltung von Wasser- oder Lichtleitungen)
  • noch wirksam und nützlich sind
  • noch nicht vollkommen abgewertet sind
  •  und der Ersatzanspruch rechtzeitig und formgerecht geltend gemacht wird
Wenn eine Wohnung dem Mieterschutz unterliegt, kann der Hauseigentümer nur aus wichtigen Gründen und nur schriftlich beim Bezirksgericht kündigen. Als Kündigungsgrund gilt beispielsweise Rückstand bei der Zinszahlung oder unangemessenes Verhalten des Mieters.

Verstirbt ein Hauptmieter, haben nahe Angehörige (dazu gehören auch Lebensgefährten) das Recht  in den bestehenden Mietvertrag einzutreten. Voraussetzung dafür ist, dass die Wohnung dem Mietrechtsgesetz unterliegt. Außerdem müssen die eintrittsberechtigten Personen schon zuvor mit dem Verstorbenen im gemeinsamen Haushalt gewohnt haben.

Als MieterIn haben Sie ein Recht auf zeitgemäße Wohnverhältnisse. Gegen moderne Verbesserungen in der Wohnung hat der Vermieter kein Vetorecht. Voraussetzung dafür ist, dass der Mieter selbst bezahlt und eine einwandfreie Ausführung garantiert.

Zwischen Haupt- und Untermieter können sich erfahrungsgemäß die verschiedensten Streitigkeiten und Reibereien ergeben. Dabei kann es sich z.B. um den Empfang von Besuchen oder die Einrichtung einer Internetverbindung handeln. Hier sollten Sie eine einvernehmliche Lösung suchen. Prozesse dauern lange und können sehr teuer kommen. Berechnen Sie hier wieviel ein Prozess kosten kann.

Nachlässige Hausbesorger

Ein Hausbesorger kann schadenersatzpflichtig werden, wenn er etwa im Winter bei Eis und Schnee seiner Räum- und Streupflicht nicht nachkommt. Und wenn das schon öfters vorgekommen ist, haftet nicht nur er selbst, sondern auch der betreffende Hauseigentümer für die Folgen.

zuletzt aktualisiert am 13.02.2018

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Haushaltsversicherung und der Begriff des „Versperrens“ der Eingangstüre

Was ist passiert?
Herr M. kontaktiert nach einem Einbruch seine Haushaltsversicherung. 

Ein oder mehrere unbekannte Täter sind in sein Reihenhaus eingedrungen.
Die Haustüre war lediglich zugezogen (also ins Schloss gefallen), nicht jedoch (mit einem Schlüssel) versperrt.
Die Haushaltsversicherung hat den Versicherungsschutz verweigert. Es liege eine Obliegenheitsverletzung von Herrn M. vor. 
Herr M. wendet sich an den OGH.

So hat der OGH entschieden:
Auch der Oberste Gerichtshof geht von einer Obliegenheitsverletzung von Herrn M. aus: 
Nach den Allgemeinen Bedingungen für die Haushaltsversicherung (ABH) sind Versicherungsräumlichkeiten zu versperren, auch wenn diese nur für kurze Zeit von allen Personen verlassen werden. 

Es ist daher das bloße Zuziehen der Haus- oder Wohnungseingangstüre mit einem Knauf auf der Außenseite nicht ausreichend, um das unbefugte Eindringen von Personen erheblich zu erschweren. Vielmehr ist das aktive Betätigen des Schließmechanismus erforderlich.

Herr M. blitzte mit seiner Forderung ab.

Conclusio: Nur bei mit dem Schlüssel versperrten Eingangstüren besteht Versicherungsschutz aus der Haushaltsversicherung! 


7 Ob 76/16a, 25.05.2016

Rücktritt von übereilter Kündigung eines Mietvertrags ist möglich

Was ist passiert:
Frau K. wohnt seit der Kindheit in ihrer Wohnung, am 01.06.2000 ist sie in den Mietvertrag ihrer Mutter eingetreten
. Anlässlich einer Wohnungs- und Hausbegehung im März 2009 zur Aufnahme von Mieterdaten befragt der Geschäftsführer der Vermieterin, der I-GmbH, Frau K., ob sie denn die Wohnung überhaupt benötige. Nach intensivem Drängen und der Drohung, sie andernfalls wegen Vernachlässigung des Mietgegenstandes „hinauszuklagen“, unterschreibt Frau K. eine Auflösungsvereinbarung. Im Gegenzug darf Frau K. ein Jahr mietfrei in der Wohnungwohnen und erhält eine Investitionsablöse von EUR 5.000.-. 10 Tage später erklärt Frau K. den Rücktritt von dieser - von ihr nie gewünschten – Vereinbarung und bezahlt weiterhin ihren Mietzins. Erst im Dezember 2009 äußert sich die Vermieterin dahingehend, dass dies alles nichts an der Auflösung des Mietverhältnisses ändert. Am 02.04. 2010 bringt sie die Räumungsklage gegen Frau K. ein.

So hat der OGH entschieden:
Zur Frage, ob man auch von Vertragsauflösungen nach § 3 Konsumenteschutzgesetz (KSchG) zurücktreten kann, existiert noch keine Rechtssprechung des OGH. Nach § 3 Abs 1 KSchG kann der Verbraucher von einem Vertrag zurüc treten, wenn er seine Erklärung nicht in den Geschäftsräumen des Unternehmens oder auf einer Messe abgegeben hat. Der Rücktritt muss schriftlich binnen einer Woche erklärt werden, es sei denn es erfolgte keine Belehrung über das Rücktrittsrecht. Konsumenten sollen so vor Überrumplung durch fragwürdige Unternehmer und ihre Vertreter geschützt werden. Bei einem bereits bestehenden Vertragsverhältnis ist das Schutzbedürfnis allerdings geringer als vor bzw bei einem Vertragsabschluss.Nur in Ausnahmefällen ist daher auch bei Vertragsänderungen mit besonderer wirtschaftlicher Tragweite ein Rücktritt nach § 3 KSchG möglich. Hier war Frau K. nicht weniger schutzwürdig als bei einem Vertragsabschluss. Da sie nicht über ihr Rücktrittsrecht belehrt wurde, war ihr Rücktritt unbefristet möglich und ist jedenfalls rechtzeitig erfolgt. Frau K. darf weiterhin in ihrer Wohnung bleiben.


2Ob 1/12d, 28.06.2012

OGH verbietet Ausmalpflicht für Mieter

Im Jänner 1999 mietet Frau F. eine neue Wohnung an: Stolze ATS 14.476 Brutto-Monatsmiete werden vereinbart, für eine Wohnung, in der sich noch stoffummantelte Elekroinstallationen befinden.

Im von der Vermieterin verfassten Mietvertrag verpflichtet sich Frau F. nicht nur dazu, die Wohnung auf eigene Kosten zu erhalten und allfällige Beschädigungen unverzüglich zu beheben, sondern auch nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung neu auszumalen.

Nach Anmietung der Wohnung lässt Frau F. nicht nur neue Leitungen legen, sie sorgt auch für einen neuen Parkett- und Teppichboden, sowie neue Zargen und Türen. Zum Schluss lässt sie die Wohnung neu ausmalen.

8 Jahre später zieht Frau F. aus der Wohnung aus und übergibt diese insgesamt in einem sauberen, gebrauchten, jedoch nicht neu ausgemalten Zustand, wie er der Verwendung nach acht Jahren entspricht.

Die Vermieterin klagt nun die Kosten für das Neuausmalen ein. Frau F. wendet die Sittenwidrigkeit der entsprechenden Verpflichtung im Mietvertrag ein.

Alle drei Instanzen geben Frau F. Recht: Schon nach dem ABGB sind Bestandsobjekte in dem Zustand zurückzustellen, in dem sie übernommen wurden, jedoch mit den Verschlechterungen, die sich aus der gewöhnlichen Abnützung ergeben. Dies wird auch durch den zu zahlenden Mietzins abgegolten.

Die im vom Vermieter verfassten Mietvertrag enthaltene Verpflichtung, das Mietobjekt neu ausgemalt zurückzustellen, benachteiligt den Mieter gröblich und verstößt somit gegen die guten Sitten.

Anmerkung: diese Entscheidung ist nur für den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes relevant.
6 Ob 104/09a, 18.09.2009

Hausverwaltung bezahlt Trockenlegung des Kellerabteils nicht! Was nun?

Fall der Woche: KW 35 2017 - Benjamin L. zieht in eine günstige Mietwohnung. Er freut sich über das tolle Angebot, bis er bemerkt, dass das Kellerabteil bei Regen feucht wird. Die Hausverwaltung vertröstet Herrn L. bei der Trockenlegung des Kellers.

Unsicherheit bei Mietvertrag! Was nun?

Fall der Woche: KW 13 - Georg A. möchte mit zwei Freunden in eine WG zusammenziehen. Trotz der Freude schwingt auch einiges an Unsicherheit mit: Worauf muss er beim Mietvertrag achten?

Was tun, wenn der erhöhte Mietzins nicht mehr leistbar ist?

Fall der Woche: KW 35 2014

Stress mit dem Vermieter! Was nun?

Fall der Woche: KW 42 2015