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WohnenUnliebsamer Besuch von Federvieh und SamtpfotenWas ist passiert?
In einem kleinen Dorf in Tirol besuchen die zwei Katzen des Herrn C regelmäßig – vor allem nachts- das Grundstück des Herrn O und verrichten dort ihr Geschäft. In Salzburg wiederum laufen die Hühner der Frau J um das Haus der Herrn O, scharren die Erde aus den Blumenbeeten, beschädigen Blumen und Blumenzwiebeln und verschmutzen den gepflasterten Vorhof. Sowohl Herr C. aus Tirol als auch Herr H. in Salzburg sind über ihre tierischen Besucher wenig erfreut und wenden sich an die zuständigen Gerichte, um Abhilfe zu schaffen.
So hat der OGH entschieden:
Katze ist nicht gleich Huhn – so hat der OGH die Streitereien ums liebe Vieh beurteilt. Hühner sind – ob ihrer beschränkten Flugfähigkeit – beherrschbar. Mittels eines Zaunes lassen sie sich leicht davon abhalten, die benachbarten Gärten zu besuchen. Katzen hingegen können mit zumutbaren Mitteln nicht daran gehindert werden, das eigene Grundstück zu verlassen und herumzustreunen.Herr H in Salzburg hat also Recht bekommen und seine Nachbarin Frau J wird einen Zaun errichten müssen, um ihre Hühner im Zaum zu halten. Herr O hingegen muss die nächtlichen Besuche der benachbarten Katzen weiter erdulden.
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Hund und Katz vom OGH erlaubt Mit dieser Entscheidung hat der Oberste Gerichtshof die durchaus gängige Klausel in Mietverträgen „dem Mieter ist es nicht gestattet, Haustiere zu halten“ gemäß § 879 Abs. 3 ABGB für unzulässig erklärt. Nach Abwägung von generellen Interessen von Vermietern und Mietern konnte der Oberste Gerichtshof keinen sachlichen Grund für ein vertragliches Verbot der Haltung jeglicher Tiere ausmachen.
In der Praxis bedeutet das, dass der Vermieter in Zukunft ganz klar im Vertrag regeln muss, welche Tiere er seinem Mieter erlauben will und welche nicht. Bei alten Mietverträgen öffnet die Aufhebung jedem beliebigen Tier Tür und Tor. Freilich dürfen andere Personen oder das Eigentum des Vermieters durch das Haustier nicht gefährdet oder beschädigt werden. Sonst droht die Kündigung. Eine einseitige Auflösung oder Änderung eines bereits bestehenden Mietvertrages muss der Mieter nicht akzeptieren.
In der selben Entscheidung wurden auch noch zwei andere Klauseln für unzulässig erklärt. So darf nun nicht mehr vereinbart werden, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt wie bei Mietbeginn übernommen, gereinigt und geräumt von allen nicht mietvertragsgegenständlichen Fahrnissen mit sämtlichen Schlüsseln zu übergeben hat.
Ebenso unzulässig ist die Vereinbarung, dass den Mieter hinsichtlich sämtlicher mit- gemieteter Einrichtungsgegenstände, Geräte und Anlagen die Erhaltungs- und Erneuerungspflichten treffen.
Das bedeutet selbstverständlich nicht, dass der Mieter die Wohnung in vollkommen verwahrlosten Zustand und ohne Rückgabe der Schlüssel übergeben kann. Was jetzt genau erlaubt bzw. verboten ist, wird in Zukunft durch den Gesetzgeber und die Judikatur zu klären sein. Top OGH verbietet Ausmalpflicht für Mieter Im Jänner 1999 mietet Frau F. eine neue Wohnung an: Stolze ATS 14.476 Brutto-Monatsmiete werden vereinbart, für eine Wohnung, in der sich noch stoffummantelte Elekroinstallationen befinden.
Im von der Vermieterin verfassten Mietvertrag verpflichtet sich Frau F. nicht nur dazu, die Wohnung auf eigene Kosten zu erhalten und allfällige Beschädigungen unverzüglich zu beheben, sondern auch nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung neu auszumalen.
Nach Anmietung der Wohnung lässt Frau F. nicht nur neue Leitungen legen, sie sorgt auch für einen neuen Parkett- und Teppichboden, sowie neue Zargen und Türen. Zum Schluss lässt sie die Wohnung neu ausmalen.
8 Jahre später zieht Frau F. aus der Wohnung aus und übergibt diese insgesamt in einem sauberen, gebrauchten, jedoch nicht neu ausgemalten Zustand, wie er der Verwendung nach acht Jahren entspricht.
Die Vermieterin klagt nun die Kosten für das Neuausmalen ein. Frau F. wendet die Sittenwidrigkeit der entsprechenden Verpflichtung im Mietvertrag ein.
Alle drei Instanzen geben Frau F. Recht: Schon nach dem ABGB sind Bestandsobjekte in dem Zustand zurückzustellen, in dem sie übernommen wurden, jedoch mit den Verschlechterungen, die sich aus der gewöhnlichen Abnützung ergeben. Dies wird auch durch den zu zahlenden Mietzins abgegolten.
Die im vom Vermieter verfassten Mietvertrag enthaltene Verpflichtung, das Mietobjekt neu ausgemalt zurückzustellen, benachteiligt den Mieter gröblich und verstößt somit gegen die guten Sitten.
Anmerkung: diese Entscheidung ist nur für den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes relevant. Top Zu niedrigen Verkaufspreis empfohlen – Makler erhält keine Provision
Der spätere Beklagte beauftragt die spätere Klägerin, eine Immobilienmaklergesellschaft, mit der Alleinvermittlung seines Grundstückes samt Einfamilienhaus. So teuer wie möglich.
Die Klägerin teilt dem Beklagten mit, dass in etwa ein Verkaufspreis von rund € 350.000.- erzielt werden kann.
Im Vertrauen auf die Richtigkeit der Schätzung des Immobilienmaklers verkauft der Beklagte seine Liegenschaft um EUR 340.000.-. Und staunt nicht schlecht, als er später ein Kaufangebot um rund EUR 460.000.- erhält, also um satte EUR 120.000.- mehr.
Glücklicherweise besteht der erste Käufer nicht auf die Zuhaltung zum Kaufvertrag mit dem vereinbarten Kaufpreis von EUR 340.000.-. Der Verkäufer kann also das zweite, viel lukrativere Kaufangebot annehmen. Und verweigert dem Makler die Zahlung der Provision, die dieser prompt bei Gericht einklagt.
Das Erstgericht beauftragt einen Sachverständigen, der in seinem Gutachten ausführt, dass Preise von EUR 341.700 bis EUR 462.300 als äußerste Grenzen eines angemessen Preises gelten.
Die erste Instanz gibt dem Makler recht, das Berufungsgericht jedoch dem Verkäufer: Der Immobilienmakler ist als Sachverständiger im Sinne des § 1299 ABGB anzusehen, somit trifft ihn eine erhöhte Sorgfaltspflicht.
Der OGH gibt dem Gericht der 2. Instanz und somit dem beklagten Hausverkäufer Recht: Er wurde vom Makler über den zu erzielenden Kaufpreis in die Irre geführt und muss keine Provision bezahlen.
Top Keine Erhaltungspflicht des Vermieters für die Therme Frau D. ist Hauptmieterin einer Wohnung, im Mietvertrag verpflichtet sie sich, für die Instandhaltung, Instandsetzung und laufende Erneuerung des Mietobjekts zu sorgen und alle notwendigen Reparaturen auf eigene Kosten vorzunehmen.
Nach 21 Jahren erweist sich die Therme im Jahr 2002 als erneuerungsbedürftig.
2006 kündigt Frau D. das Mietverhältnis und fordert die Kosten der neuen Therme zurück. Zu Unrecht, wie der OGH entscheidet: § 24 des WGG sieht – wie § 3 MRG – keine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters zur Erneuerung einer schadhaft gewordenen Therme vor und somit auch keinen Ersatzanspruch. Top
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